容積率

簡介

　　容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又稱建筑面積毛密度。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。

　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[3]，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。

計(jì)算公式

　　容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積

　　上面這個公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知（市規(guī)發(fā)〔2006〕851號，2006年7月10日）

　　但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》，

　　容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積

　　當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時該層建筑面積加倍計(jì)算(各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

　　容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

　　綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個社區(qū)。[1]綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率，其計(jì)算要比綠化率嚴(yán)格很多。[4]計(jì)算公式：

　　綠地率=綠地面積/土地面積[4]綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

相關(guān)規(guī)定

　　容積率一般是由政府規(guī)定的。

　　現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為

　　獨(dú)立別墅為0.2~0.5，

　　聯(lián)排別墅為0.4~0.7，

　　6層以下多層住宅為0.8~1.2，

　　11層小高層住宅為1.5~2.0，

　　18層高層住宅為1.8~2.5，

　　19層以上住宅為2.4~4.5，

　　住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

　　現(xiàn)在國家明確規(guī)定容積率>6是違規(guī)行為，這主要是為了阻止開發(fā)商投機(jī)取巧的行為，根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別，情況也不一樣！

建筑特點(diǎn)

　　(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

　　(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

　　(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。

　　房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

　　樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

　　規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

　　容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地[5]面積

　　因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

　　(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。[6]編輯本段計(jì)算規(guī)則

　　具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計(jì)算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號，2006年7月10日)

　　一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

　　二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米(2.7米+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　五、計(jì)算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。

　　六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

　　如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

　　七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

　　八、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。

　　九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。

　　十、對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時予以補(bǔ)充和修正。

　　十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。

對地價(jià)的影響

　　影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價(jià)的影響規(guī)律，同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　影響一

　　遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

　　影響二

　　容積率對地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。

　　首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價(jià)；

　　另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。

　　所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。[6]影響三

　　容積率對同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。[1]影響四

　　容積率對不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

對生活的影響

　　人口密度

　　高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

　　內(nèi)部規(guī)劃問題

　　由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。

　　安防問題

　　由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

整頓違規(guī)現(xiàn)象

　　開展自查自糾

　　依法處理了一批違法違規(guī)問題。從2009年5月起，各地開始組織自查自糾，對2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行梳理清查，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時依法處理。截至2009年12月31日，除西藏外，全國30個省(區(qū)、市)共自查房地產(chǎn)項(xiàng)目73139個(用地面積447557公頃)，其中存在變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目8235個，占自查項(xiàng)目總數(shù)的11.26%；發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目1988個(用地面積5474公頃)，占自查項(xiàng)目總數(shù)的2.72%，占變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目數(shù)的24.14%；通過自查自糾共補(bǔ)交土地出讓金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規(guī)劃許可57項(xiàng)。從兩部專項(xiàng)治理辦公室掌握的情況看，北京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、云南、陜西、青海等省(區(qū)、市)行動迅速，基礎(chǔ)性工作相對扎實(shí)，情況上報(bào)及時、詳細(xì)。

　　加大查辦力度

　　嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。各地注意加大辦案力度，認(rèn)真調(diào)查核實(shí)群眾舉報(bào)的問題和線索，嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。截至2009年12月31日，各省(區(qū)、市)容積率問題專項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)共受理群眾舉報(bào)888件，查實(shí)241件，給予黨政紀(jì)處分178人，其中縣處級干部45人，地廳級干部9人；移送司法機(jī)關(guān)69人，其中縣處級干部19人，地廳級干部3人。從各地案件查辦情況看，以下四類問題比較突出：一是公職人員利用規(guī)劃審批權(quán)，搞權(quán)錢交易，索賄受賄；二是地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)，違反法定權(quán)限和程序，擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率，隨意減免土地出讓金及配套規(guī)費(fèi)；三是房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自違反規(guī)劃許可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政府主管部門失職瀆職，監(jiān)管不力甚至放棄監(jiān)管；四是房地產(chǎn)開發(fā)商利用偽造公文、私刻公章等不法手段，騙取變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的規(guī)劃許可。各地嚴(yán)肅查處了一批典型案件，發(fā)揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域腐敗窩案，麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長徐圣賢、建設(shè)局原局長夏桂松等公職人員在土地出讓、規(guī)劃審批、規(guī)費(fèi)減免過程中收受房地產(chǎn)商賄賂。浙江省查處了平陽縣房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗窩案，原平陽縣委副書記、縣長黃安波，原平陽縣委常委、常務(wù)副縣長徐定錦等4名縣處級干部，利用職務(wù)之便，為有關(guān)企業(yè)在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益，非法收取他人財(cái)物。海南省查處了三亞市政府原市長助理曾清泉違紀(jì)違法案，曾清泉在擔(dān)任三亞市規(guī)劃局局長和市長助理期間，利用職務(wù)之便，在規(guī)劃審批、調(diào)整容積率等方面，為他人謀取利益，索取、收受他人巨額財(cái)物。

　　長效機(jī)制建設(shè)

　　建立健全了一批法規(guī)制度。一些地方通過專項(xiàng)治理查找問題，有力推進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的制度建設(shè)。各地相繼制定出臺了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山東、陜西等省、市對建設(shè)用地容積率調(diào)整的條件和程序作出了明確規(guī)定。北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了《關(guān)于落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部〈關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》，將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書面申請、集體研究、技術(shù)論證、部門聯(lián)審、專家評議、公眾參與、請示上報(bào)、人大備案等八大環(huán)節(jié)。河北省以省人民政府令形式下發(fā)了《河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法(試行)》，對修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開發(fā)強(qiáng)度控制性內(nèi)容的程序作了限制性規(guī)范，并設(shè)定了法律責(zé)任。長春市以清查項(xiàng)目、查處案件為切入點(diǎn)相繼出臺了《長春市經(jīng)營性用地容積率指標(biāo)調(diào)整辦法》、《長春市建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算原則》、《長春市關(guān)于違規(guī)調(diào)整建設(shè)用地容積率的責(zé)任追究辦法》等一系列政策性文件。各地還就推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作政務(wù)公開進(jìn)行了積極探索，普遍建立起了規(guī)劃批前和批后公示、建設(shè)項(xiàng)目公示、建設(shè)項(xiàng)目批前和批后公示、違法查處公示，以及社會監(jiān)督員等制度。

存在問題

　　地方不積極

　　少數(shù)地方對容積率專項(xiàng)治理工作的重要性認(rèn)識不夠，仍然處于被動應(yīng)付狀態(tài)，工作進(jìn)展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不扎實(shí)，基礎(chǔ)性工作薄弱，從各地上報(bào)的情況看，還存在著“零問題”、“零案件”的情況；有的上報(bào)情況不及時，數(shù)據(jù)不完整，存在缺項(xiàng)、漏項(xiàng)的情況。另外，一些地方對清理相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)范性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定不一致的規(guī)范性文件沒有得到及時清理糾正。[1]查辦力度低

　　當(dāng)前，群眾投訴反映違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的舉報(bào)量依然居高不下，但一些地方開展監(jiān)督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門間協(xié)調(diào)機(jī)制不健全。少數(shù)省(區(qū)、市)對兩部轉(zhuǎn)辦案件不夠重視、不夠嚴(yán)肅，有的對兩部要結(jié)果的案件不予回復(fù)或回復(fù)時間超期過長；有的對轉(zhuǎn)辦案件不直接進(jìn)行調(diào)查處理，轉(zhuǎn)交投訴涉及的地市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調(diào)查處理，甚至回函直接轉(zhuǎn)呈下級報(bào)告，對需核實(shí)的問題，不下判斷、結(jié)論，不提整改意見措施。2009年，兩部專項(xiàng)治理辦公室共向各地專項(xiàng)治理辦公室發(fā)轉(zhuǎn)辦函83件，其中要求按期回復(fù)結(jié)果的有51件；截至2010年2月12日，已收到回復(fù)42件，9件尚未回復(fù)。

　　程序不規(guī)范

　　各地對于變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的做法和程序有不同規(guī)定，少數(shù)地區(qū)存在以政府會議紀(jì)要等形式?jīng)Q定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整的現(xiàn)象，需要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對相關(guān)地方性規(guī)章制度進(jìn)行梳理，進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃變更和容積率調(diào)整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規(guī)覆蓋面小，土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù)，規(guī)劃條件審批隨意性大。[6]編輯本段治理工作安排

　　2010年3月4日，中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開第二次會議，對專項(xiàng)治理工作進(jìn)行了研究部署。會上，中央書記處書記、中央紀(jì)委副書記何勇作了重要講話，對深入開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理提出了更高的要求。各地區(qū)和有關(guān)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會何勇同志的重要講話精神，進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，按照中央專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的部署要求，切實(shí)把容積率專項(xiàng)治理作為工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理的重要任務(wù)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，加大治理力度，以求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)深入推進(jìn)容積率專項(xiàng)治理工作，不斷取得新的成效。

　　經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部研究，2010年，容積率問題專項(xiàng)治理要結(jié)合工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作，重點(diǎn)抓好以下幾項(xiàng)工作：

　　(一)對調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。重點(diǎn)對2009年4月1日至12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要依法處理到位。

　　(二)嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。進(jìn)一步完善部門間溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，拓寬案件線索來源渠道，加大案件查辦力度，嚴(yán)肅查處國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整等城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為，嚴(yán)肅查處城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中損害群眾合法權(quán)益的問題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部將對重點(diǎn)案件進(jìn)行掛牌督辦，適時向社會通報(bào)一批查結(jié)的典型案件。

　　(三)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度。一是繼續(xù)組織各地對相關(guān)規(guī)范性文件進(jìn)行清理。二是制定完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、修改管理制度，修訂出臺《違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定行為處分辦法》等制度規(guī)定。三是完善規(guī)劃編制、修改、審批公開、公示和征求公眾意見等制度。

　　(四)加強(qiáng)綜合指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各省(區(qū)、市)容積率問題專項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促各級抓好工作落實(shí)。第二季度，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部組織對部分地區(qū)專項(xiàng)治理工作開展以來的情況進(jìn)行抽查，重點(diǎn)檢查“零問題”、“零案件”的地區(qū)和群眾投訴舉報(bào)較多的地區(qū)，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部將總結(jié)通報(bào)各地專項(xiàng)治理工作開展情況。[6]編輯本段容積率新政策

　　收緊容積率計(jì)算指標(biāo)堵開發(fā)商“偷”面積

　　政策原文：除獨(dú)立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6.0米的，計(jì)算容積率指標(biāo)時，該層建筑面積均按該層實(shí)際建筑面積的1.5倍計(jì)算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。

　　政策解讀：這是南京規(guī)劃部門首次明確了“層高控制對應(yīng)容積率計(jì)算”的關(guān)系。以前的容積率計(jì)算并無這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計(jì)算指標(biāo)，堵開發(fā)商“偷”面積的行為。

　　酒店式公寓首次明確定義

　　政策原文：本規(guī)定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。

　　政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產(chǎn)業(yè)界的通俗稱謂，規(guī)劃、房產(chǎn)等部門并無一個官方的定義。這是南京規(guī)劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態(tài)首次進(jìn)行規(guī)范，以便統(tǒng)一管理，促使良性發(fā)展。